Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le jugement de liquidation judiciaire prive le débiteur de l'administration et de la disposition des biens composant le patrimoine engagé par son activité professionnelle : ses droits et actions sur ces biens sont exercés par le liquidateur, tant que la liquidation n'est pas clôturée (article L. 641-9 du code de commerce). La vente d'un immeuble se fait sur décision du juge-commissaire, qui peut ordonner une vente aux enchères, une adjudication amiable ou autoriser une vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il fixe (article L. 642-18). Le débiteur ne peut donc pas vendre seul ni engager seul une procédure contre les occupants : il doit passer par le liquidateur. Une décision de justice qui accorde un délai aux occupants s'impose tant qu'elle n'a pas été réformée.
Un propriétaire placé en liquidation judiciaire cherche à vendre sa maison pour solder ses dettes, mais le bien est occupé par des personnes qui ne paient pas, parfois à la suite d'un contrat de location-vente mal conçu, et une décision leur a accordé un délai pour rester.
Avant toute démarche, il faut savoir si la maison fait partie des biens dont il est dessaisi, et qui, du liquidateur ou de lui, peut agir.
Le dessaisissement porte sur les biens composant le patrimoine engagé par l'activité professionnelle (article L. 641-9 du code de commerce). Il faut savoir si la maison en fait partie : de la réponse dépend qui peut la vendre et agir contre les occupants.
C'est lui qui exerce les droits et actions du débiteur sur les biens concernés. Lui transmettre le contrat signé avec les occupants, la décision rendue et les offres d'achat reçues permet d'orienter la vente.
Si les offres reçues le justifient, le juge-commissaire peut autoriser une vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine, plutôt qu'une vente aux enchères (article L. 642-18).
Un bien occupé se vend généralement moins cher. La décision qui accorde un délai aux occupants et le titre en vertu duquel ils sont dans les lieux doivent être communiqués à l'acquéreur.
Si la décision qui maintient les occupants paraît contestable, les délais de recours courent à compter de sa notification : c'est au liquidateur, ou au débiteur pour ce qui reste hors de sa mission, d'apprécier s'il faut l'exercer.
Le débiteur est dessaisi de la disposition des biens de la liquidation : signer seul un compromis ou une promesse expose à un acte contesté et retarde la vente, qui passe par le liquidateur et le juge-commissaire (articles L. 641-9 et L. 642-18 du code de commerce).
Faire partir des occupants sans décision de justice expose à des poursuites. Les délais accordés par le juge s'imposent tant qu'ils n'ont pas été remis en cause.
L'occupation, le titre des occupants et la décision qui leur accorde un délai doivent être portés à la connaissance des candidats dès l'offre, pour éviter un litige après la vente.
Ce type de montage, mal encadré, est souvent à l'origine du blocage : il ne se conclut qu'après vérification de son régime juridique.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Du jugement de liquidation judiciaire
De la cession des actifs du débiteur
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