Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Dans un bail d'habitation, le bailleur ne peut récupérer sur le locataire que les charges dites récupérables, dont la liste est fixée par décret, et seulement sur justification. Les provisions versées doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle : un mois avant, le bailleur communique le décompte par nature de charges, et les pièces justificatives restent à la disposition du locataire pendant six mois. Si la régularisation intervient après la fin de l'année civile qui suit leur exigibilité, le locataire peut demander à payer par douzièmes. L'action se prescrit par trois ans.
Les litiges sur les charges naissent presque toujours de la même façon : une régularisation qui arrive tard, un montant élevé, des justificatifs absents ou incompréhensibles. Le cadre est pourtant précis, et il protège les deux parties : l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour le bailleur, respecter ce cadre est la condition pour obtenir le paiement. Pour le locataire, c'est la grille qui permet de distinguer une charge due d'une charge qui ne l'est pas.
Seules les charges de la liste réglementaire peuvent être demandées au locataire : services liés à l'usage de la chose louée, entretien courant et menues réparations des parties communes, certaines taxes. Les grosses réparations, les honoraires de gestion ou l'assurance de l'immeuble ne le sont pas.
Le décompte par nature de charges, et dans un immeuble collectif le mode de répartition entre locataires, doit être communiqué un mois avant la régularisation. Le locataire peut consulter les pièces justificatives pendant six mois.
La régularisation est annuelle. Faite après la fin de l'année civile suivant l'exigibilité, elle reste possible dans le délai de prescription de trois ans, mais le locataire peut alors payer par douzièmes s'il le demande.
Une contestation écrite et motivée, poste par poste, ouvre souvent la voie à un accord. À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge des contentieux de la protection.
Les charges ne sont exigibles que sur justification. Un bailleur qui ne peut pas produire les factures et le décompte s'expose à devoir rembourser les provisions perçues.
Au-delà de trois ans, les sommes ne peuvent plus être réclamées, ni d'un côté ni de l'autre. Une régularisation régulière évite aussi les rappels massifs qui ruinent la relation.
Côté locataire, la contestation se fait poste par poste. Retenir l'ensemble des charges, y compris celles qui sont justifiées, crée un impayé.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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