Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Une fois les lots livrés, l'immeuble est une copropriété : des travaux qui affectent les parties communes, comme la création de conduits de cheminée en toiture ou en façade, supposent une autorisation de l'assemblée générale votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires lorsqu'ils sont réalisés par certains à leurs frais (b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Le copropriétaire tenu à l'écart peut demander l'inscription d'une résolution pour être autorisé à son tour, contester dans les deux mois une décision qui l'évince, et agir seul pour la défense de la jouissance de son lot (article 15). Ce qui figurait dans son contrat de vente se discute, en outre, avec le promoteur.
Dans une petite copropriété neuve, le promoteur reste souvent présent après la remise des clés : il achève des finitions, conserve parfois des lots, négocie des aménagements avec certains acquéreurs. Quand ces aménagements créent un avantage pour les uns et ferment la porte aux autres, comme un conduit commun dimensionné pour quelques poêles seulement, la question devient celle des règles de la copropriété.
Deux terrains se superposent : le contrat de vente, qui fixe ce que le promoteur devait livrer, et la loi du 10 juillet 1965, qui gouverne tout ce qui touche aux parties communes.
Notice descriptive, plans, état descriptif de division : prévoyaient-ils un conduit, une possibilité de raccordement, une réservation ? Le règlement de copropriété dit, de son côté, si la toiture, les gaines et les façades sont des parties communes.
Les travaux réalisés par certains copropriétaires sur les parties communes doivent avoir été autorisés en assemblée générale. Demander au syndic le procès-verbal correspondant ; s'il n'existe pas, les travaux ont été réalisés sans droit.
Le copropriétaire peut solliciter l'autorisation d'installer à ses frais un conduit ou de se raccorder. Un refus motivé par la seule volonté d'avantager certains copropriétaires peut caractériser un abus de majorité.
Une décision d'assemblée générale se conteste dans les deux mois de sa notification. L'action contre des travaux réalisés sans autorisation, qui affectent la jouissance du lot, peut être exercée par le copropriétaire seul, à charge d'en informer le syndic.
Plus l'ouvrage est installé et utilisé, plus la discussion se déplace de la remise en état vers l'indemnisation.
Ce qui touche aux parties communes relève de l'assemblée générale. Un accord verbal avec le promoteur ne vaut pas autorisation de la copropriété.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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