Charges du bail commercial : le bailleur doit transmettre les justificatifs

Les charges sont, dans un bail commercial, le poste le plus discuté et le moins lu. Un locataire les règle souvent par habitude, sans vérifier ce qui les fonde ; un bailleur les refacture parfois au-delà de ce que la loi permet. Deux textes et un arrêt récent redonnent au locataire des points d'appui concrets.

Un inventaire précis et limitatif

Depuis la loi Pinel, l'article L145-40-2 du code de commerce impose que le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire.

Le mot « limitatif » est le plus important : ce qui ne figure pas à l'inventaire n'est pas refacturable. La première vérification, dans tout litige de charges du bail commercial, consiste donc à confronter la somme appelée à la liste effectivement prévue au contrat.

Ce qui ne peut pas vous être facturé

La loi exclut par ailleurs certaines dépenses de toute imputation au locataire. Au premier rang figurent les grosses réparations de l'article 606 du code civil — celles qui touchent la structure et le clos-couvert de l'immeuble. Une clause qui prétendrait les transférer au locataire est, pour un bail conclu ou renouvelé depuis la réforme, sans effet.

L'état récapitulatif annuel

Le bailleur doit adresser chaque année un état récapitulatif des charges. C'est un droit à l'information continue, et non une simple formalité : il permet au locataire de suivre l'évolution des postes et de repérer une dérive.

Les justificatifs doivent être transmis, pas seulement « tenus à disposition »

C'est l'apport de l'arrêt du 29 janvier 2026. La Cour de cassation juge que, sur le fondement des articles L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, le bailleur doit adresser au locataire qui les demande les justificatifs des charges refacturées. Se borner à les tenir à disposition au cabinet de gestion ne remplit pas l'obligation.

L'information sur les charges est donc active : elle suppose une transmission effective des pièces. Le locataire qui réclame les justificatifs et ne les reçoit pas peut en tirer les conséquences sur le bien-fondé des sommes appelées. C'est ce que je développe dans notre commentaire de cet arrêt.

Ce qu'il faut faire, selon votre position

• Locataire : demandez l'inventaire, l'état récapitulatif et les justificatifs, par écrit. Confrontez chaque poste appelé à ce que le bail prévoit réellement.
• Bailleur : tenez un inventaire conforme, envoyez le récapitulatif annuel, et répondez aux demandes de justificatifs en les transmettant — l'arrêt de 2026 ne laisse plus de marge sur ce point.

En résumé

Les charges du bail commercial obéissent à un cadre précis : inventaire limitatif, exclusion des grosses réparations, récapitulatif annuel et, désormais clairement, transmission des justificatifs sur demande. Une lecture attentive du bail et une demande écrite suffisent souvent à ramener la facturation à ce qui est réellement dû.

Si vous doutez d'un décompte de charges, une analyse du bail et des pièces communiquées permet de mesurer rapidement ce qui est fondé et ce qui ne l'est pas.