Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé · Code de commerce
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Version en vigueur (dernière modification : LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 11). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article L145-34 plafonne en principe la hausse du loyer du bail renouvelé à la variation de l'indice trimestriel (ILC ou ILAT) depuis la précédente fixation, et écarte ce plafond notamment lorsque la durée du bail, par l'effet d'une tacite prolongation, excède douze ans.
Le principe est le plafonnement : au renouvellement, le loyer ne peut en principe augmenter au-delà de la variation de l'indice depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire. Ce mécanisme protège le locataire d'une hausse brutale.
Le plafond tombe dans plusieurs cas, dont celui où la durée effective du bail dépasse douze ans du fait d'une tacite prolongation, et celui d'une modification notable des éléments de la valeur locative de l'article L145-33 — destination, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité. Le loyer est alors fixé à la valeur locative.
Le déplafonnement joue dans les deux sens : il peut conduire à un loyer supérieur au plafond comme, plus rarement, inférieur, si la valeur locative a baissé.
Le mot « déplafonnement » effraie les locataires et fait rêver les bailleurs, souvent à tort dans les deux cas. Tout dépend de la valeur locative réelle, qui se démontre pièce par pièce. Avant d'agiter la menace ou de la redouter, je fais chiffrer : bien des déplafonnements annoncés ne résistent pas à une expertise sérieuse.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
L'exception qui permet de fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé à sa valeur réelle, au-delà de la simple variation de l'indice.
Élément d'appréciation de la valeur locative d'un bail commercial : leur modification notable, favorable à l'activité, ouvre le déplafonnement du loyer renouvelé.
L'indemnité d'éviction du locataire commercial
La modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« Une hausse de loyer importante doit enfin reposer sur une révision ou un renouvellement réguliers, en principe plafonnés à la variation de l'indice (articles L. 145-34 et L. 145-38). »
« Au renouvellement, l'article L145-34 du code de commerce pose une règle protectrice pour le locataire : le loyer ne peut en principe augmenter au-delà de la variation de l'indice trimestriel (ILC ou ILAT) intervenue depuis la … »
« La Cour de cassation juge que le dispositif d'étalement de la hausse du loyer déplafonné, prévu au dernier alinéa de l'article L145-34 du code de commerce, ne s'applique qu'en cas de modification notable des facteurs de la valeur locative ou de bail conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et non au bail … »
« La décision, publiée au bulletin, sécurise la démonstration du déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité (articles L145-34 et R145-6 du code de commerce). »
« Le déplafonnement est l'exception, prévue par l'article L145-34 du code de commerce. »
« L'article L. 145-34 du code de commerce plafonne la variation du loyer lors du renouvellement d'un bail de neuf ans au plus à la variation de l'ILC ou de l'ILAT, sauf modification notable des éléments de la … »
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