Aussi appelé : déspécialisation partielle, déspécialisation plénière, changement d'activité
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La déspécialisation est la faculté pour le locataire commercial de modifier l'activité exercée dans les lieux, par adjonction d'activités connexes (partielle) ou par changement d'activité (plénière).
La déspécialisation partielle (article L145-47 du code de commerce) permet d'adjoindre à l'activité prévue des activités connexes ou complémentaires, sur information du bailleur par acte extrajudiciaire ; le bailleur peut contester le lien de connexité.
La déspécialisation plénière (articles L145-48 et suivants) autorise un véritable changement d'activité, à des conditions plus strictes et selon une procédure formalisée.
L'évolution d'activité peut être prise en compte pour la fixation du loyer, notamment au renouvellement.
La déspécialisation accompagne la vie réelle d'un commerce qui évolue. Le point sensible est toujours la qualification : l'activité nouvelle est-elle « connexe ou complémentaire » ? Je sécurise cette qualification en amont, car c'est le terrain de contestation du bailleur, et j'anticipe l'effet sur le loyer.
Un libraire souhaite vendre aussi des jeux de société. Il informe son bailleur par acte de commissaire de justice de cette activité qu'il estime complémentaire. Le bailleur conteste le lien avec l'activité prévue : c'est sur cette qualification que porte le débat.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
La déspécialisation partielle du bail commercial
Le bailleur qui conteste une déspécialisation partielle n'a pas à motiver son opposition
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
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