La déspécialisation partielle du bail commercial · Code de commerce
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.
Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.
Version en vigueur (dernière modification : Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 - art. 35 (VD)). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article L145-47 autorise le locataire à adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires : c'est la déspécialisation partielle. Il doit en informer le bailleur par acte extrajudiciaire ; le bailleur peut contester le caractère connexe ou complémentaire devant le juge. La déspécialisation peut justifier, au renouvellement, une modification du loyer.
La déspécialisation partielle permet d'élargir l'activité exercée dans les lieux à des activités connexes ou complémentaires de celle prévue au bail, sans bouleverser la destination.
Elle s'opère sur information du bailleur, par acte extrajudiciaire ; le bailleur dispose d'un délai pour contester le lien de connexité ou de complémentarité devant le tribunal.
À distinguer de la déspécialisation plénière (changement d'activité), plus exigeante ; l'adjonction d'activités peut être prise en compte pour la fixation du loyer au renouvellement.
La déspécialisation est un levier d'adaptation précieux quand un commerce évolue. La difficulté est presque toujours la même : l'activité nouvelle est-elle vraiment « connexe ou complémentaire » ? Je cadre cette qualification en amont, car c'est le terrain sur lequel le bailleur contestera, et j'anticipe l'effet sur le loyer de renouvellement.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Droit du locataire de modifier l'activité exercée : adjoindre des activités connexes (partielle) ou en changer (plénière), selon une procédure encadrée.
Location d'un local où est exploité un fonds commercial, artisanal ou industriel. Un statut d'ordre public protège le preneur, dont le droit au renouvellement.
Élément d'appréciation de la valeur locative d'un bail commercial : leur modification notable, favorable à l'activité, ouvre le déplafonnement du loyer renouvelé.
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« La déspécialisation partielle (article L145-47 du code de commerce) autorise l'adjonction d'activités connexes ou complémentaires, sur simple information du bailleur par acte extrajudiciaire. »
« La déspécialisation partielle (article L145-47 du code de commerce) permet d'adjoindre à l'activité prévue des activités connexes ou complémentaires, sur information du bailleur par acte extrajudiciaire ; le bailleur peut contester le … »
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