Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Une maison édifiée sans le permis de construire requis reste durablement fragile : l'administration peut opposer cette irrégularité à toute demande d'autorisation future, sans la limite de dix ans qui vaut pour les autres irrégularités (article L. 421-9 du code de l'urbanisme), et la commune peut demander la démolition ou la mise en conformité pendant dix ans après l'achèvement (article L. 480-14). L'acquéreur qui n'en a pas été informé peut demander l'annulation de la vente pour dol, si l'information lui a été sciemment dissimulée, ou pour erreur sur une qualité essentielle, dans les cinq ans de la découverte (articles 1132, 1137 et 1144 du code civil), ou conserver le bien et demander des dommages et intérêts. Le notaire qui détenait l'information sans la faire figurer dans l'acte peut voir sa responsabilité engagée.
La découverte se fait souvent par hasard : une surface qui paraît plus petite qu'annoncé, un problème de raccordement, une démarche en mairie, et la réponse tombe : aucun permis n'a jamais été délivré pour la construction. Plus grave encore lorsque la mairie avait signalé l'irrégularité au notaire avant la vente, et que l'acte n'en dit rien.
Le dossier se joue sur la preuve de ce que savaient le vendeur et le notaire au moment de la signature, et sur ce que l'irrégularité coûte réellement à l'acquéreur : impossibilité de faire des travaux, d'agrandir, de revendre, risque de démolition.
Demander par écrit la situation administrative de la construction : autorisations délivrées, procès-verbaux d'infraction, courriers adressés au vendeur ou au notaire. Le courrier du maire au notaire antérieur à la vente est une pièce maîtresse.
Déclarations du vendeur sur la situation d'urbanisme, clause d'exclusion de garantie, note de renseignements d'urbanisme annexée : l'acte dit ce qui a été déclaré à l'acquéreur, et ce qui a été tu.
L'annulation remet les parties dans leur état antérieur : restitution du prix contre restitution du bien, avec les frais. L'action en dommages et intérêts permet de garder le bien en obtenant réparation de la perte de valeur et des préjudices.
Le notaire doit assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit et éclairer les parties. S'il détenait une information sur l'irrégularité de la construction sans la porter à la connaissance de l'acquéreur, sa responsabilité peut être recherchée, aux côtés de celle du vendeur.
Un avocat évalue avec vous le risque d'action de la commune, la possibilité d'une régularisation et ses conditions, et l'incidence sur les travaux à venir, comme la réparation de l'étanchéité.
Toute demande d'autorisation peut se heurter à l'irrégularité initiale. Des travaux réalisés sans autorisation aggraveraient la situation.
Le notaire qui a reçu l'acte est en situation de conflit d'intérêts s'il a lui-même manqué à son devoir d'information. Les pièces de la mairie font foi.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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