Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Celui qui, par sa faute, sa négligence ou son imprudence, cause un dommage à autrui doit le réparer (articles 1240 et 1241 du code civil). Une erreur de rédaction dans un acte de vente, comme une servitude stipulée mais impossible à exercer, peut engager la responsabilité du notaire s'il est établi qu'elle constitue une faute et qu'elle a causé un préjudice. L'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (article 2224). Si un procès est en cours à cause de cette erreur, le notaire peut y être appelé.
Un acte authentique inspire confiance : on ne le relit pas toujours avec un œil critique. Lorsque l'une de ses clauses se révèle inapplicable, par exemple une servitude de passage qui ne peut pas s'exercer, c'est souvent un litige avec les voisins qui le révèle.
Le vendeur ou l'acquéreur se retrouve alors à supporter un procès, parfois une condamnation, nés d'un acte qu'il n'a pas rédigé. La question devient : qui doit, au final, en supporter le coût ?
Acte de vente, titres antérieurs, plans, éléments sur la servitude, correspondances avec l'office notarial, assignation et jugement : ce sont les preuves de l'erreur et de ses conséquences.
Si un jugement défavorable a été rendu, le délai d'appel est en principe d'un mois à compter de sa notification (articles 528 et 538 du code de procédure civile). Il faut décider rapidement s'il doit être contesté.
Une partie peut mettre en cause un tiers contre lequel elle est en droit d'agir, aux fins de condamnation (article 331 du code de procédure civile). En appel, cette mise en cause n'est possible que si l'évolution du litige l'implique (article 555).
Condamnations prononcées, frais de procédure, perte de valeur du terrain, coût d'une solution de substitution : chaque poste doit être rattaché à l'erreur reprochée.
À défaut de mise en cause dans le procès en cours, une action distincte peut être engagée, dans les cinq ans à compter de la connaissance des faits (article 2224 du code civil).
Le délai de cinq ans court à compter de la connaissance des faits, et le délai d'appel du jugement est court. Laisser filer l'un ou l'autre réduit les options.
Une clause mal rédigée ne suffit pas : il faut démontrer qu'elle a causé un dommage précis, et que ce dommage ne se serait pas produit sans elle.
Le juge examinera si la servitude pouvait réellement être constituée ou exercée. Une analyse des titres et de la configuration des lieux est indispensable avant d'engager la responsabilité du notaire.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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