Article 1648 du code civil
Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés · Code civil
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Version en vigueur depuis le 28 mars 2009 (dernière modification : Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 109). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur Légifrance, qui fait seul foi.
Ce que le texte prévoit
L'article 1648 enferme l'action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans, qui court à compter de la découverte du vice par l'acquéreur.
Ce que cela signifie
Le point de départ n'est pas la vente, mais la découverte. C'est une règle favorable à l'acquéreur, et c'est précisément pour cela qu'elle est systématiquement contestée : le vendeur a tout intérêt à situer la découverte le plus tôt possible.
La date de découverte est une question de fait. Un courrier, un devis, un échange de messages, une photographie datée : tout élément antérieur à celui que l'acquéreur retient peut être opposé comme preuve d'une connaissance plus ancienne.
Le commentaire de Marie-Pauline
Je conseille toujours de raisonner à l'envers : au lieu de se demander à partir de quand le délai court, se demander quelle est la date la plus ancienne que l'adversaire pourra produire. C'est à partir de celle-là qu'il faut compter. Un dossier construit sur la date la plus favorable est un dossier qui se perd sur une pièce oubliée dans une boîte mail.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
À lire avec ce texte
Les notions employées
- Vice caché
Défaut non apparent, antérieur à la vente et assez grave pour en diminuer la valeur. Deux ans pour agir, à compter de la découverte.
Les textes voisins
- Article 1641 du code civil
La garantie des vices cachés
La jurisprudence qui l'applique
- Cour de cassation, 3e chambre civile, n° 12-17.149
Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ne peut pas se retrancher derrière une clause de non-garantie
- Cour de cassation, chambre mixte, n° 21-17.789
Le délai de deux ans des vices cachés est plafonné par un butoir de vingt ans courant depuis la vente
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
Où ce texte est cité sur le site
Que faire dans votre situation
- J'ai découvert un vice caché après l'achat
« L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans de la découverte (article 1648). »
- J'ai vendu ma maison et un dégât des eaux est survenu juste après : l'assureur de l'acheteur peut-il se retourner contre moi ?
« … : il peut donc exercer contre le vendeur l'action en garantie des vices cachés que l'acheteur aurait eue, dans les deux ans de la découverte du vice (articles 1641 et 1648 du code civil). »
Analyses
- Vice caché après l'achat d'un logement : quels recours et dans quel délai ?
« L'action se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, en application de l'article 1648 du code civil. »
Décisions commentées
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