La garantie des vices cachés · Code civil
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Version en vigueur depuis le 16 mars 1804 (dernière modification : Création Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur Légifrance, qui fait seul foi.
L'article 1641 oblige le vendeur à garantir l'acquéreur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage, ou qui diminuent cet usage au point que l'acquéreur n'aurait pas acheté, ou aurait payé moins cher, s'il les avait connus.
Le texte pose une garantie, pas une responsabilité pour faute : le vendeur la doit même s'il ignorait le défaut. C'est ce qui distingue l'action en garantie des vices cachés d'une action fondée sur un dol ou sur un manquement à l'obligation d'information.
Quatre conditions se déduisent de sa rédaction : le défaut doit être caché, antérieur à la vente, suffisamment grave, et inconnu de l'acquéreur. Chacune se discute séparément, et c'est le plus souvent sur la gravité et sur le caractère caché que se joue le litige.
Le caractère caché s'apprécie au regard de ce qu'un acquéreur normalement attentif pouvait constater. Un désordre visible lors des visites, ou signalé dans les diagnostics annexés à l'acte, n'est pas caché.
L'erreur que je vois le plus souvent n'est pas juridique, elle est chronologique. Les acquéreurs font réaliser les travaux avant de faire constater le désordre, par soulagement autant que par nécessité. La démonstration perd alors sa base matérielle, et l'expertise arrive devant un mur refait à neuf. Le premier réflexe, avant même de savoir si l'on agira, est de faire constater.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Défaut non apparent, antérieur à la vente et assez grave pour en diminuer la valeur. Deux ans pour agir, à compter de la découverte.
Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés
La responsabilité de plein droit du constructeur
Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux ne peut pas se retrancher derrière une clause de non-garantie
Le délai de deux ans des vices cachés est plafonné par un butoir de vingt ans courant depuis la vente
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« Face à un vice caché, l'acquéreur dispose de la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil) : il peut rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou conserver le bien avec une réduction du prix (action estimatoire). »
« … : il peut donc exercer contre le vendeur l'action en garantie des vices cachés que l'acheteur aurait eue, dans les deux ans de la découverte du vice (articles 1641 et 1648 du code civil). »
« L'article 1641 du code civil oblige le vendeur à garantir l'acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue. »
« … défaut rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix (article 1641 du code civil). »
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
