Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'assureur qui indemnise l'acheteur est subrogé dans ses droits contre le responsable du dommage (article L. 121-12 du code des assurances) : il peut donc exercer contre le vendeur l'action en garantie des vices cachés que l'acheteur aurait eue, dans les deux ans de la découverte du vice (articles 1641 et 1648 du code civil). Le vendeur non professionnel qui ignorait le défaut est protégé par la clause d'exclusion de garantie de l'acte de vente (article 1643). Cette protection tombe s'il connaissait le défaut ; et si le vendeur a lui-même réalisé ou fait réaliser les travaux en cause, sa responsabilité peut aussi être recherchée comme constructeur. Il peut alors se retourner contre l'artisan qui les a exécutés.
Le scénario est fréquent : quelques jours après la remise des clés, une fuite cause un dégât des eaux ; l'expert de l'assurance de l'acquéreur constate qu'un raccord de plomberie n'était pas adapté. Les relations avec l'acheteur peuvent rester bonnes ; c'est son assureur qui, une fois l'indemnité versée, cherche à en récupérer le montant.
Tout dépend de trois questions : le défaut était-il caché, le vendeur le connaissait-il, et qui a réalisé l'installation ?
La plupart des ventes entre particuliers comportent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle protège le vendeur qui ignorait le vice, non celui qui le connaissait. Relire aussi les déclarations faites dans l'acte sur les travaux réalisés.
Factures de l'artisan, date de l'intervention, attestation d'assurance de l'entreprise : si la plomberie a été posée par un professionnel, c'est lui, et son assureur, qui répondent en premier lieu d'une installation inadaptée.
Une expertise réalisée sans le vendeur ne lui est pas opposable de la même façon qu'une expertise contradictoire. Demander par écrit à être convoqué, ou faire valoir ses observations, permet de discuter la cause du sinistre et son antériorité à la vente.
Une garantie de responsabilité civile attachée à un contrat encore en vigueur peut, selon ses termes, couvrir la réclamation. La déclaration doit être faite dès la première réclamation.
Face à un recours de l'assureur, une réponse argumentée sur la clause d'exclusion, l'ignorance du vice et l'intervention d'un professionnel évite souvent la procédure. Ne rien reconnaître avant d'avoir vérifié.
Un courriel conciliant envoyé à l'acheteur peut être produit par son assureur. On peut rester cordial sans admettre une faute.
Elle ne joue pas si le vendeur connaissait le vice. Un vendeur qui a réalisé lui-même l'installation se voit souvent opposer qu'il ne pouvait l'ignorer.
Le vendeur mis en cause peut appeler en garantie l'entreprise qui a posé l'installation, dans les délais de ses propres garanties.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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