Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
L'acheteur trompé par des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante peut demander au juge l'annulation de la vente pour dol (articles 1130 et 1137 du code civil) ; l'erreur sur les qualités essentielles du bien est aussi une cause de nullité (article 1132). Le délai de l'action ne court que du jour où le dol ou l'erreur a été découvert (article 1144). Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé : le bien et le prix se restituent, et des dommages et intérêts peuvent s'ajouter (article 1178).
Un vendeur qui cache un sinistre, un litige de voisinage ou une procédure en cours, une surface ou des revenus annoncés faux : la découverte arrive souvent après la signature de l'acte. Le droit des contrats permet alors de faire tomber la vente elle-même, et pas seulement d'obtenir une baisse du prix.
L'annulation est une demande lourde, qui suppose de prouver que la tromperie a été déterminante. Elle se prépare en réunissant les pièces, en vérifiant le délai et en évitant tout acte qui vaudrait renonciation.
Le dol suppose des manœuvres, des mensonges ou la dissimulation intentionnelle d'une information dont le vendeur savait le caractère déterminant (article 1137 du code civil). L'erreur, elle, doit porter sur les qualités essentielles du bien (article 1132). L'erreur provoquée par un dol est toujours excusable (article 1139).
Le vice n'entraîne la nullité que si, sans lui, l'acheteur n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (article 1130). Annonces, échanges écrits, diagnostics et compromis permettent de montrer ce qui a été dit ou tu.
Le délai de l'action en nullité ne court que du jour où le dol ou l'erreur a été découvert (article 1144 du code civil). Courrier, rapport d'expert ou constat qui révèle la tromperie : la pièce qui date la découverte est essentielle.
La nullité doit être prononcée par le juge, sauf accord des parties pour la constater (article 1178 du code civil). La vente portant sur un immeuble, l'assignation se prépare avec un avocat.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé : le bien et le prix se restituent selon les articles 1352 et suivants. Indépendamment de l'annulation, la partie lésée peut demander réparation de son dommage (article 1178, dernier alinéa) : frais d'acte, frais de crédit, travaux engagés.
L'exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation (article 1182 du code civil), et la confirmation emporte renonciation aux moyens qui pouvaient être opposés. Avant tout paiement ou acte d'exécution restant, il faut prendre conseil.
Ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler son estimation de la valeur de la prestation (article 1137, alinéa 3). Avoir payé plus cher que le marché ne suffit pas : il faut une tromperie sur un élément déterminant.
Un défaut caché du bien relève aussi de la garantie des vices cachés, dont le régime et le délai sont propres. Le choix entre dol, erreur et vice caché se fait au vu des faits et des pièces, avant d'assigner.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Les vices du consentement
le dol
Les vices du consentement
Les vices du consentement
La nullité
Les vices du consentement
Les restitutions
La nullité
Les restitutions
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article