Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Pas forcément, mais le risque est réel. La vente est parfaite dès que les parties sont convenues de la chose et du prix, même sans acte notarié (article 1583 du code civil), et le contrat se forme par la rencontre d'une offre et d'une acceptation, la volonté de s'engager pouvant résulter d'une déclaration, par exemple un SMS, ou d'un comportement non équivoque (article 1113). Tout dépend donc du contenu des échanges : une offre précise, exprimant la volonté d'être lié, accompagnée d'une acceptation sans réserve, peut valoir vente ; à défaut, il n'y a qu'une invitation à négocier (article 1114). Si la vente est jugée formée, l'acquéreur peut en poursuivre l'exécution forcée ou demander des dommages et intérêts (article 1221).
Un vendeur échange avec un acheteur par messages, accepte un prix, puis se ravise avant toute promesse signée chez le notaire. Le notaire lui indique que son message l'engage. La réponse dépend moins du support, SMS ou courrier, que de ce qui a été écrit : le bien était-il identifié, le prix ferme, l'acceptation sans condition ?
Cette fiche s'adresse au vendeur qui veut savoir s'il est tenu, et à l'acquéreur qui veut savoir ce qu'il peut exiger. Elle ne remplace pas la lecture de l'intégralité des échanges, qui est décisive.
Messages, courriels, annonce, offres écrites, échanges avec l'agent ou le notaire : le juge recherche si une offre ferme et une acceptation se sont rencontrées (article 1113 du code civil). Un message isolé se lit à la lumière de ceux qui l'entourent.
L'offre doit comprendre les éléments essentiels du contrat et exprimer la volonté d'être lié en cas d'acceptation ; sinon, il s'agit d'une invitation à entrer en négociation (article 1114). Le bien était-il désigné sans ambiguïté, le prix arrêté, des conditions réservées ?
Un accord présenté comme subordonné à la signature d'une promesse, à l'obtention d'un prêt ou à d'autres conditions à négocier peut révéler que les parties n'entendaient pas encore s'engager. Ces indices se recherchent dans les échanges eux-mêmes.
Si la vente est jugée parfaite (article 1583), l'acquéreur peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature (article 1221) ou solliciter des dommages et intérêts. Un refus se motive et se formule par écrit, après analyse.
Une renonciation amiable, éventuellement contre indemnité, évite un procès long pendant lequel le bien peut rester bloqué. L'avocat évalue la solidité de la position de chacun avant toute proposition.
Entre les parties, la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix, quoique la chose n'ait pas été livrée ni le prix payé (article 1583 du code civil).
Fixer un rendez-vous chez le notaire ou transmettre des pièces après l'accord peut être lu comme la confirmation d'une volonté de vendre (article 1113 : la volonté peut résulter d'un comportement non équivoque).
Si le premier acquéreur fait juger que la vente était formée, une seconde vente expose le vendeur à un litige avec deux acheteurs. Mieux vaut clarifier d'abord la situation avec le premier.
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation). Cette protection joue en faveur de l'acquéreur, non du vendeur.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
De la nature et de la forme de la vente
L'offre et l'acceptation
la définition de l'offre
L'exécution forcée en nature
Chapitre unique
la promesse de vente vaut vente
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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