Malfaçons après travaux : parfait achèvement, biennale ou décennale ?

Des désordres apparaissent après des travaux de construction ou de rénovation. La première question n'est pas de savoir qui est responsable, mais sous quelle garantie le désordre se range. De cette qualification dépendent le délai pour agir, la personne à assigner et l'assurance mobilisable.

Trois garanties coexistent, et elles ne se superposent pas par hasard.

Le point de départ : la réception des travaux

Tout part de la réception. C'est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle se matérialise normalement par un procès-verbal signé.

La réception fait courir les trois délais de garantie. Elle marque aussi une frontière : les désordres apparents non réservés à ce moment ne peuvent plus, en principe, être reprochés au constructeur. D'où l'importance de prendre le temps de cette étape et de mentionner toute réserve, même mineure.

À défaut de procès-verbal, une réception tacite peut être retenue lorsque le maître d'ouvrage a pris possession de l'ouvrage et payé le prix sans réserve.

La garantie de parfait achèvement : un an

Elle couvre tous les désordres signalés, quelle que soit leur importance : ceux mentionnés dans les réserves du procès-verbal, et ceux dénoncés par écrit au cours de l'année qui suit.

Son avantage est sa simplicité. Aucune gravité particulière n'est exigée, le désordre esthétique est couvert comme le désordre structurel. Son inconvénient est sa brièveté, et le fait qu'elle ne pèse que sur l'entrepreneur qui a réalisé les travaux.

Une dénonciation écrite, en recommandé, avant l'échéance du premier anniversaire, suffit à préserver vos droits. C'est le geste le plus simple et le plus souvent négligé.

La garantie biennale : deux ans

Appelée aussi garantie de bon fonctionnement, elle vise les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage, c'est-à-dire ceux que l'on peut déposer ou remplacer sans détériorer le gros œuvre.

Entrent typiquement dans cette catégorie une chaudière, un ballon d'eau chaude, des volets roulants, une VMC, des appareils sanitaires, un interphone.

La condition est que l'élément ne fonctionne pas correctement. Un radiateur qui ne chauffe pas relève de la biennale. Une fuite de ce même radiateur qui rend le logement inhabitable peut, elle, basculer vers la décennale.

La garantie décennale : dix ans

C'est la plus puissante, et la plus discutée. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination.

Deux branches, donc, et c'est la seconde qui ouvre le champ le plus large. Une infiltration répétée, un défaut d'étanchéité, une isolation phonique gravement insuffisante, un système de chauffage inopérant dans l'ensemble du bâtiment peuvent rendre le bien impropre à son usage sans menacer sa structure.

La garantie pèse sur les constructeurs au sens large : entrepreneurs, architectes, bureaux d'études, mais aussi le vendeur d'immeuble à construire et, dans certains cas, le fabricant d'un élément à usage exclusivement destiné à l'ouvrage.

Point essentiel : la responsabilité décennale est présumée. Le maître d'ouvrage n'a pas à prouver une faute. Le constructeur ne s'exonère qu'en démontrant une cause étrangère.

L'assurance dommages-ouvrage

Pour les travaux de construction, le maître d'ouvrage doit en principe souscrire une assurance dommages-ouvrage. Son intérêt est de préfinancer les réparations relevant de la décennale, sans attendre qu'un tribunal ait désigné le responsable.

Elle est souvent absente des chantiers de particuliers, ce qui est regrettable. Si vous achetez un bien construit ou rénové depuis moins de dix ans, vérifiez systématiquement son existence : elle se transmet avec le bien.

Identifier la bonne garantie : la méthode

Face à un désordre, trois questions dans l'ordre.

1. Quand la réception a-t-elle eu lieu ? Elle détermine quels délais sont encore ouverts.
2. Le désordre porte-t-il sur un équipement dissociable ou sur l'ouvrage lui-même ? La réponse oriente vers la biennale ou la décennale.
3. Quelle est la gravité réelle ? Une gêne d'usage marquée suffit souvent à caractériser l'impropriété à destination, qui ouvre la décennale.

En pratique, les fondements sont fréquemment invoqués à titre subsidiaire les uns des autres, précisément parce que la frontière est mouvante.

Les gestes à ne pas manquer

• Dénoncez par écrit, en recommandé avec accusé de réception, dès l'apparition du désordre. C'est ce qui interrompt les délais et fixe la date.
• Ne faites pas réparer avant constat. Une reprise effectuée trop tôt détruit la preuve de l'origine du désordre.
• Déclarez à l'assurance dommages-ouvrage si elle existe, dans les délais du contrat.
• Demandez une expertise judiciaire en référé lorsque le constructeur conteste. Elle est presque toujours l'étape décisive.

En résumé

La difficulté n'est pas de savoir qu'une garantie existe, mais de qualifier correctement le désordre avant que le délai ne s'éteigne. Un désordre mal qualifié est un recours perdu.

Si des malfaçons sont apparues après vos travaux, un examen du procès-verbal de réception, de la date des désordres et des pièces du marché permet de déterminer rapidement quelles garanties restent ouvertes.