Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Au décès du locataire, le bail d'habitation est transféré, selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au conjoint survivant, au partenaire lié par un PACS, et aux descendants, ascendants, concubin notoire ou personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut, le bail est résilié de plein droit. Dans un logement HLM, le bénéficiaire doit en outre remplir les conditions d'attribution, et le logement être adapté à la taille du ménage, sauf pour le conjoint, le partenaire et le concubin notoire, ainsi que, s'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, pour les ascendants, les personnes handicapées et les personnes de plus de soixante-cinq ans.
Le transfert du bail ne dépend pas de l'accord du bailleur : il s'opère par la loi, au profit des personnes qu'elle désigne. Le bailleur ne peut donc pas exiger le départ d'un proche qui remplit les conditions.
La difficulté est presque toujours une question de preuve : établir la vie commune depuis au moins un an, ou la qualité de concubin notoire. Pour les logements sociaux, s'y ajoute l'examen des ressources et de la taille du logement.
Une lettre recommandée annonçant le décès et demandant la poursuite du bail à votre nom, avec l'acte de décès et la justification de votre lien avec le locataire.
Avis d'imposition, attestations de la caisse d'allocations familiales, factures, courriers à l'adresse, témoignages : rassemblez tout ce qui établit que vous viviez là, avec le locataire, depuis plus d'un an au jour du décès.
Si le bailleur refuse ou demande de quitter les lieux, répondez par écrit en invoquant l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et, pour un logement social, l'article 40 de la même loi.
Le bailleur qui conteste le transfert doit saisir le juge. C'est devant lui que se discutent la vie commune, la qualité de concubin ou de personne à charge, et les conditions propres aux HLM.
Le bail ne suit pas l'héritage : un héritier qui ne vivait pas dans le logement depuis un an au moins n'a pas droit au transfert, et un proche qui y vivait y a droit sans être héritier.
Une adresse administrative ailleurs, ou l'absence de tout document à l'adresse, fragilise la demande. Les preuves se réunissent tout de suite, avant qu'elles ne se perdent.
Pendant la discussion, continuer à payer le loyer (en précisant que c'est au titre du bail transféré) évite d'ajouter un impayé au litige.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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