Article 1646-1 du code civil
Code civil · Chapitre IV : Des obligations du vendeur › Section 3 : De la garantie. › Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue.
Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.
Version en vigueur (dernière modification : Loi 67-547 1967-07-07 art. 7 JORF 9 juillet 1967). Texte relevé le 5 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
Cet article en clair
Le vendeur d'un immeuble à construire doit, à compter de la réception, les mêmes garanties que les constructeurs (décennale, biennale), au profit de tous les propriétaires successifs. S'il s'engage à réparer, la vente n'est ni résolue ni le prix diminué.
Par Marie-Pauline Chemin. Reformulation du texte : seul le texte officiel fait foi.
Le commentaire de l'avocat
L'acheteur d'un logement neuf vendu sur plan bénéficie, à compter de la réception, des mêmes garanties que s'il avait traité directement avec les constructeurs : notamment la garantie décennale et la garantie biennale de bon fonctionnement. Ces garanties suivent l'immeuble et profitent aux propriétaires successifs. En pratique, je conseille de signaler chaque désordre par écrit au vendeur dès qu'il apparaît, en gardant à l'esprit les délais propres à chaque garantie.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris ·
En pratique
- Les garanties des constructeurs
- Le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu, après réception, des garanties décennale et biennale.
- Elles suivent le bien
- Ces garanties profitent aux propriétaires successifs.
Les pages ci-dessous appliquent cet article à des situations concrètes. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
Pour bien lire cet article
Les notions employées
- Réception des travaux
L'acte qui fait courir toutes les garanties du constructeur, et purge les désordres visibles non réservés. La date décisive d'un chantier.
- Maître d'ouvrage
Personne pour le compte de laquelle des travaux sont réalisés et qui les paie : le particulier qui fait construire ou rénover, le syndicat des copropriétaires.
- Garantie décennale
Dix ans de responsabilité du constructeur pour les désordres graves, sans faute à prouver. Ce qui la distingue des deux autres garanties.
- Garantie de bon fonctionnement
Garantie qui couvre, pendant au moins deux ans après la réception, le bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage.
Où cet article est appliqué sur le site
Que faire dans votre situation
- Immeuble neuf : le promoteur est copropriétaire majoritaire et la garantie biennale expire bientôt : comment agir contre lui ?
« … à compter de la réception, les garanties dues par les constructeurs, dont la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement, d'au moins deux ans (articles 1646-1 et 1792-3 du code civil). »
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