Sous-location d'un local commercial : ce qui est permis, ce qui fait perdre le bail

Un commerçant dispose d'une surface trop grande, ou veut partager ses locaux avec un partenaire. La tentation de sous-louer est fréquente — mais en matière de bail commercial, elle obéit à une règle de principe stricte. La sous-location mal maîtrisée peut coûter le bail lui-même.

Le principe : interdiction, sauf accord

L'article L145-31 du code de commerce pose une règle nette : toute sous-location totale ou partielle est interdite, sauf stipulation contraire du bail commercial ou accord du bailleur.

La première chose à faire est donc de relire le bail : autorise-t-il la sous-location, l'encadre-t-il, ou la prohibe-t-il ? À défaut d'autorisation contractuelle, il faut obtenir l'accord du bailleur.

La procédure : appeler le bailleur à concourir

Lorsque la sous-location est autorisée, la loi impose que le bailleur soit appelé à concourir à l'acte. Concrètement :

• le locataire notifie son intention de sous-louer, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• le bailleur dispose de quinze jours pour indiquer s'il entend participer à l'acte.

Cette formalité n'est pas une simple politesse : elle conditionne la régularité de l'opération et la sécurité des droits de chacun.

L'enjeu du loyer

L'article prévoit aussi un garde-fou financier : lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer du bail principal, le bailleur peut demander une augmentation correspondante du loyer principal. Autrement dit, le locataire ne peut pas faire de la sous-location une source de profit au détriment du bailleur sans conséquence sur son propre loyer.

Le risque : perdre le bail et le droit au renouvellement

C'est le vrai danger. Une sous-location irrégulière — consentie sans autorisation ni respect de la procédure — constitue un manquement grave. Elle peut justifier la résiliation du bail et faire perdre au locataire son droit au renouvellement.

À l'inverse, lorsque la sous-location est régulière, le sous-locataire peut, sous conditions, se prévaloir à son tour d'un droit au renouvellement, ce qui rend d'autant plus important le respect des formes.

Ce que je vérifie

• Ce que dit le bail : la sous-location est-elle autorisée, encadrée ou interdite ?
• La procédure : le bailleur a-t-il été régulièrement appelé à concourir à l'acte ?
• Le loyer : le loyer de sous-location dépasse-t-il celui du bail principal, ouvrant au bailleur un droit à augmentation ?
• Les droits du sous-locataire : la régularité de l'opération conditionne les droits que ce dernier pourra faire valoir.

En résumé

La sous-location commerciale est possible, mais encadrée : interdite par principe, elle suppose l'autorisation du bail ou du bailleur, et impose d'appeler ce dernier à concourir à l'acte. Sous-louer sans respecter ces règles, c'est risquer la résiliation du bail et la perte du droit au renouvellement. Mieux vaut sécuriser l'opération en amont.