Bail dérogatoire (bail précaire) : la règle des trois ans à ne pas dépasser

Un porteur de projet veut tester un emplacement sans s'engager pour neuf ans ; un propriétaire veut louer un local en attendant un autre projet. Pour ces situations, le code de commerce prévoit une souplesse : le bail dérogatoire, souvent appelé bail précaire. Utile, mais assorti d'une règle stricte qu'il ne faut jamais perdre de vue.

Le principe : échapper au statut, mais pas plus de trois ans

L'article L145-5 du code de commerce autorise les parties à conclure un ou plusieurs baux échappant au statut des baux commerciaux, à la condition que leur durée totale n'excède pas trois ans.

Deux points sont essentiels :

• le plafond de trois ans s'apprécie sur l'ensemble des baux successifs portant sur le même local, non bail par bail ;
• pendant cette période, le locataire ne bénéficie ni du droit au renouvellement, ni de l'indemnité d'éviction : c'est ce qui distingue le bail dérogatoire du bail commercial de droit commun.

Le risque : la requalification automatique

C'est le piège classique. Si, à l'expiration du délai de trois ans, le preneur est laissé en possession des lieux, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Les conséquences sont lourdes pour le bailleur qui n'y a pas pris garde :

• le bail devient un bail de neuf ans ;
• le locataire acquiert un droit au renouvellement ;
• son départ pourra donner lieu à une indemnité d'éviction.

Autrement dit, un simple oubli de la date butoir transforme un engagement de courte durée en engagement long.

L'état des lieux, une obligation à ne pas négliger

La loi impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie, établi à l'amiable ou par commissaire de justice. À défaut, le bailleur perd le bénéfice de la présomption qui lui serait favorable sur l'état du local : l'absence d'état des lieux se retourne contre lui.

Ce que je conseille en pratique

• Inscrire la date butoir des trois ans dans le dossier et la surveiller : au-delà, avec le locataire encore en place, on bascule dans le statut.
• Ne pas enchaîner les baux dérogatoires au-delà de la durée totale de trois ans en croyant « repartir à zéro » : le plafond est global.
• Dresser l'état des lieux d'entrée et de sortie, sans exception.
• Anticiper la suite : si l'on souhaite pérenniser la location, mieux vaut conclure un vrai bail commercial dans des conditions maîtrisées que de subir une requalification.

En résumé

Le bail dérogatoire est un excellent outil d'essai, à condition de respecter la règle des trois ans. Laisser le locataire en place au-delà, c'est se retrouver dans un bail de neuf ans que l'on n'a pas choisi. La vigilance sur la date et sur l'état des lieux fait toute la différence.