Aussi appelé : bail précaire, bail de courte durée
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bail dérogatoire est un bail portant sur un local commercial mais échappant au statut des baux commerciaux, à condition que la durée totale des baux successifs n'excède pas trois ans.
Prévu par l'article L145-5 du code de commerce, il permet aux parties de tester une activité ou une implantation sans s'engager dans un bail de neuf ans.
La durée totale des baux dérogatoires successifs portant sur le même local ne peut dépasser trois ans. Passé ce délai, si le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut protecteur des baux commerciaux.
Un état des lieux doit être dressé à l'entrée et à la sortie ; les locations saisonnières relèvent d'un régime distinct.
Le bail dérogatoire est idéal pour tester, mais c'est un compte à rebours : au-delà de trois ans avec le locataire encore en place, on se retrouve dans un bail de neuf ans sans l'avoir voulu. Je note toujours la date butoir dans le dossier et je soigne l'état des lieux, dont l'absence pénalise le bailleur.
Une créatrice loue une boutique pour un an afin de tester son activité, avec un bail dérogatoire. Elle signe ensuite un second bail dérogatoire de deux ans. À l'issue de ces trois ans, elle reste dans les lieux sans opposition du bailleur : un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s'opère.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Le bail dérogatoire (bail de courte durée)
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
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