Le bail dérogatoire (bail de courte durée) · Code de commerce
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Version en vigueur (dernière modification : LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 3). Texte relevé le 2 octobre 2026 sur codes.droit.org, qui publie les codes à partir des données de Légifrance. Seule la version publiée sur Légifrance fait foi.
L'article L145-5 permet de conclure un ou plusieurs baux successifs échappant au statut des baux commerciaux, à condition que leur durée totale n'excède pas trois ans ; si le preneur reste en possession au-delà, il s'opère un nouveau bail soumis au statut. Un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie.
Le bail dérogatoire — souvent appelé bail précaire — offre une souplesse d'essai : les parties écartent le statut protecteur tant que la durée cumulée des baux successifs portant sur le même local reste inférieure ou égale à trois ans.
Le dépassement de cette durée est lourd de conséquences : si, à l'expiration, le preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, avec sa durée de neuf ans et son droit au renouvellement.
La loi impose un état des lieux d'entrée et de sortie ; les locations saisonnières échappent à ce régime.
Le bail dérogatoire est un excellent outil d'essai, mais un piège si on le laisse filer : laisser le locataire en place au-delà de trois ans, c'est basculer sans le vouloir dans un bail de neuf ans. Je surveille la date butoir de près et je documente toujours l'état des lieux, dont l'absence se retourne contre le bailleur.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
Bail échappant au statut des baux commerciaux tant que la durée cumulée ne dépasse pas trois ans ; au-delà, le locataire maintenu en place bascule dans le statut.
Location d'un local où est exploité un fonds commercial, artisanal ou industriel. Un statut d'ordre public protège le preneur, dont le droit au renouvellement.
Droit du locataire commercial d'obtenir la poursuite de son bail à son terme ; à défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction.
Le congé du bail commercial
Le lien vers le texte officiel a été vérifié le . Les textes évoluent : la version en vigueur fait foi, et se consulte sur Légifrance. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
« … local commercial en échappant au statut protecteur des baux commerciaux, à condition que la durée totale des baux successifs sur le même local n'excède pas trois ans (article L145-5 du code de commerce). »
« Prévu par l'article L145-5 du code de commerce, il permet aux parties de tester une activité ou une implantation sans s'engager dans un bail de neuf ans. »
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