La vente à une SCI familiale n'échappe pas au droit de préférence du locataire
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 24-11.525 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que la vente consentie à une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne relève pas de l'exception au droit de préférence réservée aux cessions au conjoint, à un ascendant ou à un descendant : la société ayant une personnalité distincte de ses associés, le locataire conserve son droit de préférence.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
REJETTE le pourvoi
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
L'exception familiale au droit de préférence — cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant — est d'interprétation stricte et vise des personnes physiques.
Interposer une SCI, même purement familiale, ne fait pas entrer la vente dans cette exception : la société est un tiers doté d'une personnalité propre.
Le montage familial souvent utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier ne permet donc pas d'écarter la priorité du locataire.
Le commentaire de Marie-Pauline
On voit régulièrement des ventes organisées au profit d'une SCI de famille, dans l'idée que « ça reste entre nous » et que le locataire n'a pas son mot à dire. Cet arrêt dit le contraire : la SCI est un tiers, et le locataire garde sa priorité. Pour le bailleur qui prépare une transmission, c'est un réflexe à intégrer ; pour le locataire, une carte à ne pas négliger quand les murs changent de mains.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
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Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
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