Copropriété : ce que la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé change pour les travaux et l'emprunt collectif

Financer des travaux en copropriété a longtemps buté sur un obstacle : l'absence de trésorerie, et la difficulté de réunir l'unanimité pour un emprunt. La loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé s'attaque à ce blocage. Elle ne se limite pas aux immeubles insalubres : elle modifie des règles qui concernent toutes les copropriétés.

Le verrou levé : l'emprunt collectif à la majorité

Le changement le plus concret tient à l'emprunt collectif. Souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, il permet de financer des travaux sans que chacun avance sa quote-part.

Auparavant, ce mécanisme restait d'un usage limité, car il supposait l'accord individuel des copropriétaires participants. La loi du 9 avril 2024 l'assouplit nettement : l'emprunt collectif peut désormais être décidé à la même majorité que les travaux qu'il finance. Plus besoin d'unanimité.

L'objectif est clair : débloquer les rénovations — énergétiques, de sécurité, de gros entretien — que le manque de trésorerie et l'exigence d'unanimité laissaient à l'abandon.

Le contrepoids : le droit de ne pas participer

Cet assouplissement ne force pas les copropriétaires à s'endetter malgré eux. Celui qui ne veut pas participer à l'emprunt peut le refuser. Mais à une condition de délai, et c'est là que se joue le risque en pratique.

Le copropriétaire doit notifier son refus au syndic dans un délai bref à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale, puis régler sa quote-part du coût des travaux dans le délai prévu. Passé ce délai, il est réputé participer au prêt collectif.

Autrement dit : le silence vaut engagement. Un copropriétaire distrait, qui ne réagit pas à temps au procès-verbal, se retrouve embarqué dans l'emprunt.

Une information renforcée

La loi renforce aussi les obligations d'information du syndic. Lorsque l'immeuble fait l'objet d'une procédure de lutte contre l'habitat indigne ou dégradé, le syndic doit en informer les occupants et les copropriétaires. L'idée est d'éviter que la dégradation ne s'installe dans l'ignorance des intéressés.

Ce que cela change pour un copropriétaire

Deux réflexes s'imposent désormais.

• Surveiller l'ordre du jour et le procès-verbal. L'emprunt collectif se vote plus facilement : une résolution peut engager durablement la copropriété. Il faut lire l'ordre du jour, et surtout le procès-verbal, avec attention.
• Respecter le délai de refus. Si l'on préfère payer sa part comptant plutôt que de s'endetter, il faut notifier ce choix au syndic dans le délai imparti. C'est une formalité brève, mais décisive.

Ces règles s'articulent avec le régime général de contestation des décisions d'assemblée : une résolution qui n'aurait pas respecté les conditions de majorité ou d'information peut être contestée, dans un délai lui aussi très bref à compter de la notification du procès-verbal.

En résumé

La loi du 9 avril 2024 facilite le financement des travaux en copropriété en permettant de voter l'emprunt collectif à la majorité, tout en laissant à chacun le droit de ne pas y participer. Le risque, pour le copropriétaire, s'est déplacé : il n'est plus dans le blocage des travaux, mais dans le délai bref pour refuser de s'endetter. Lire le procès-verbal d'assemblée et réagir vite est plus important que jamais.