Location meublée touristique : ce que la loi du 19 novembre 2024 a changé pour les propriétaires

Pendant une décennie, la location meublée de courte durée a bénéficié d'un régime fiscal avantageux et d'un encadrement local limité. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, met fin à cette situation. Elle ne prohibe pas l'activité, mais elle en resserre les conditions sur quatre fronts simultanés.

Pour un propriétaire qui loue déjà, ou qui envisage de le faire, la question n'est plus seulement fiscale. Elle est aussi celle du droit de la copropriété, du pouvoir du maire et de la performance énergétique du logement.

Un avantage fiscal nettement réduit

C'est le changement le plus immédiatement perceptible. Le régime micro-BIC, qui permettait d'appliquer un abattement forfaitaire sur les recettes, a été révisé à la baisse.

Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement passe de cinquante à trente pour cent, avec un plafond de recettes abaissé en conséquence. Pour un meublé classé, il passe de soixante et onze à cinquante pour cent, avec un plafond lui aussi revu.

L'écart avec la location nue se resserre donc fortement. Pour beaucoup de propriétaires, l'arbitrage mérite d'être refait, en comparant le micro-BIC au régime réel, qui permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien. Le régime réel suppose une comptabilité, mais devient souvent plus favorable dès que l'on supporte un emprunt ou des travaux.

Le maire dispose de leviers nouveaux

La loi renforce nettement les pouvoirs des communes, et cette dimension locale est celle que les propriétaires anticipent le moins.

La durée maximale de location d'une résidence principale peut être abaissée. Le plafond national reste de cent vingt jours par an, mais la commune peut le ramener à quatre-vingt-dix jours par délibération.

Un quota de meublés de tourisme peut être instauré, avec un nombre maximal d'autorisations de changement d'usage délivrées sur le territoire communal.

Le document d'urbanisme peut délimiter des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles sont réservées à la résidence principale.

La procédure d'enregistrement est généralisée. La déclaration avec numéro d'enregistrement, auparavant réservée à certaines communes, se répand, et l'absence de numéro expose à des sanctions.

Conséquence pratique : deux communes voisines peuvent appliquer des règles très différentes. Vérifier la réglementation locale avant d'acquérir un bien destiné à cet usage n'est plus une précaution, c'est un préalable.

La copropriété peut désormais interdire

C'est probablement l'apport le plus lourd de conséquences, et le moins connu.

L'assemblée générale peut décider d'interdire la location de meublés de tourisme dans l'immeuble, à une majorité renforcée, lorsque le règlement de copropriété comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive. Cette possibilité ouvre la voie à des décisions contraignantes pour des propriétaires déjà installés dans l'activité.

La loi impose par ailleurs une information du syndic par le propriétaire qui déclare un meublé de tourisme, ce qui rend l'activité visible et facilite la réaction des autres copropriétaires.

Deux réflexes s'imposent. Relire le règlement de copropriété avant tout projet, car la clause d'habitation bourgeoise, simple ou exclusive, change tout. Et surveiller les ordres du jour d'assemblée générale, car une résolution de ce type se conteste dans un délai bref à compter de la notification du procès-verbal.

Une exigence de performance énergétique

La loi aligne progressivement les meublés de tourisme sur les exigences applicables aux locations classiques. Un diagnostic de performance énergétique est requis, et un niveau minimal de performance devient exigible selon un calendrier fixé par le texte.

L'objectif affiché est d'éviter que les logements énergétiquement médiocres, exclus de la location de longue durée, ne se reportent massivement sur la location touristique.

Ce qu'il faut vérifier avant de se lancer, ou de continuer

• Le règlement de copropriété, et la nature exacte de la clause d'habitation.
• La réglementation de la commune : enregistrement, changement d'usage, quota, durée maximale.
• Le classement du meublé, qui conditionne le taux d'abattement applicable.
• Le diagnostic énergétique du logement et sa classe.
• Le régime fiscal, en comparant micro-BIC et régime réel sur plusieurs années.

En cas de litige

Les contentieux se concentrent sur trois terrains : la sanction administrative pour défaut d'autorisation de changement d'usage, qui peut atteindre des montants élevés ; l'action d'un syndicat de copropriétaires ou d'un voisin fondée sur le règlement ; et la contestation d'une décision d'assemblée générale.

Dans chacun de ces cas, les délais sont courts et la constitution du dossier détermine largement l'issue.

En résumé

La loi de 2024 n'interdit pas la location meublée touristique, elle la rend nettement plus exigeante. Le risque principal, aujourd'hui, n'est pas fiscal mais juridique : une activité exercée sans autorisation de changement d'usage ou en violation du règlement de copropriété expose à des sanctions lourdes et rétroactives.

Si vous exploitez un meublé de tourisme ou si vous envisagez d'en acquérir un, une vérification préalable du règlement de copropriété et de la réglementation communale permet de mesurer le risque avant de s'engager.